Veelgestelde vragen

Als een bestaand huis te koop wordt aangeboden, staat vaak de afkorting k.k. achter de vraagprijs. Hiermee wordt bedoeld dat alle kosten die gemoeid zijn met de koop van een pand door de koper worden betaald. Ruwweg betreft dit een bedrag van ongeveer 7 tot 10% van de koopsom. De kosten die de koper bovenop de koopprijs betaalt bestaan uit: notariskosten, kadasterkosten en overdrachtsbelasting (tijdelijk 2%). De notaris- en kadasterkosten zijn de kosten van de notaris voor het opstellen van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers, het opstellen van de hypotheekakte en de kosten voor onderzoek in het kadaster. De notariskosten zijn over het algemeen vast. Andere kosten als leveringsakte (of transportakte) en hypotheekakte zijn afhankelijk van respectievelijk de koopsom van het huis en de hoogte van de hypotheek. De overdrachtsbelasting zijn de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de overdracht van een woning.

Vaak wordt de term ook tijdens onderhandelingen over de prijs van een woning gebruikt. Als de koper vraagt om de ‘kosten koper’ van de prijs af te halen, verzoekt hij een geldbedrag ter grootte van de ‘kosten koper’ van de prijs af te halen. Het tegenovergestelde van ‘kosten koper’ is ‘vrij op naam’.

De makelaarscourtage èn hypotheekkosten vallen niet onder de term ‘kosten koper’, maar zijn wel kosten waarmee de koper rekening moet houden. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.

U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod door u een tegenbod te doen òf als de verkopende makelaar expliciet aangeeft dat hij met u in onderhandeling is. U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat de verkoper wellicht wil weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft natuurlijk niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerst geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Ja. De vraagprijs is alleen een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan daarom besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen ‘naar elkaar toekomen’ in het biedingsproces, kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod te verhogen. Ook de koper kan zijn bod weer verlagen.

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. De Hoge Raad heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan vervolgens beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar, natuurlijk in overleg met de verkoper, besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kan vervolgens kiezen voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben hierbij een gelijke kans het hoogste bod uit te brengen.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij de aankoop van bestaande woningen wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is bij serieuze belangstelling verstandig de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.

Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleverdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal worden er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausules. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van te voren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit ‘onder voorbehoud van financiering’ is.

Sinds de beschermde titel van makelaar is afgeschaft, mag iedereen zich makelaar noemen. Dat maakt het voor een particulier vaak moeilijk om de juiste makelaar te kiezen. Een NVM-makelaar garandeert echter een aantal zekerheden. De NVM-makelaar investeert als geen ander in de deskundigheid van de beroepsgroep, onder meer door permanente educatie. Ieder lid moet voldoen aan hoge opleidingseisen. Ook dienen de leden zich te houden aan de NVM-erecode, waarin deskundigheid, betrouwbaarheid en onafhankelijkheid zijn vastgelegd. Kortom, een uiterst serieuze opvatting van het vak. Een opvatting waar Schalk Makelaardij zich hard voor maakt.